Pronájem bytů, rodinných domů či obytných prostor vždy osvobozený od DPH?

Podle stávajícího zákona o DPH je sice pronájem nemovité věci osvobozen od DPH, avšak je-li nájemce plátcem DPH, který pronajímanou nemovitost využívá ke své ekonomické činnosti, může pronajímatel u tohoto pronájmu DPH uplatnit a zajistit si tak nárok na odpočet DPH na vstupu u souvisejících přijatých plnění, kterými mohou být například opravy či stavební úpravy daných nemovitostí.

Připravovaná novela DPH, která je nyní v projednávání v Poslanecké sněmovně, by však měla možné uplatnění DPH u pronájmu nemovitostí omezit, a to právě s cílem zamezit nárokování odpočtu DPH.

Povinné osvobození pronájmu prostor určených k bydlení od DPH

Nově by od roku 2021 měl být od DPH vždy osvobozen pronájem bytu, obytného prostoru, rodinného domu, či stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy tvořeno obytným prostorem včetně pronájmu pozemku či práva stavby, jehož je taková stavba součástí. Pronajímatelé, kteří nyní výše uvedené typy nemovitostí pronajímají jiným plátcům pro účely jejich ekonomické činnosti např. jako kanceláře, sídlo, provozovnu či pro jiný podnikatelský účel nebudou moci v budoucnu u tohoto pronájmu uplatnit DPH.

Zánik nároku na odpočet DPH

Kromě toho, že si tito pronajímatelé nebudou moci od roku 2021 uplatnit DPH z nakoupených služeb a zboží použitých pro účely takového pronájmu, budou muset navíc i prověřit, zda jim z důvodu nově aplikovaného osvobození od DPH nevznikla povinnost opravit v minulosti nárokované odpočty DPH související s těmito nemovitostmi. Konkrétně se tak může jednat zejména o odpočet DPH uplatněný při pořízení či rekonstrukci takových nemovitostí, ke kterým došlo v období 10 let před zahájením osvobozeného pronájmu.

Praktické otázky

Jak už tomu často v praxi bývá i v tomto případě budou pravděpodobně vznikat určité nejasnosti, jakých všech nemovitostí se výše uvedené omezení bude týkat. Dle důvodové zprávy je změna cílena na stavby, části staveb, jednotky, právo stavby a pozemek, jejichž součástí jsou plně nebo převážně prostory, které jsou určeny pro trvalé bydlení. V praxi však často dochází např. k nesouladu mezi tím, k jakým účelům byla stavba zkolaudována, zapsána v katastru a je reálně využívána.

I když je povinnost osvobození od DPH plánovaná až na rok 2021, doporučujeme pronajímatelům, jichž by se tato problematika mohla týkat, posoudit její konkrétní dopady na ně co nejdříve, neboť to může ovlivnit některá jejich další rozhodnutí týkající se těchto nemovitostí.