DPH u nemovitostí

Jak jsme vás již v minulém roce upozornili, doznala aplikace osvobození od DPH v oblasti převodu nemovitostí od 1. ledna 2016 zcela zásadních změn, a to především u převodu pozemků určených k výstavbě, či u převodu staveb, které prošly rekonstrukcí. Zákon o DPH totiž přináší novou definici „stavebního pozemku" a dále nový přístup k opětovnému rozběhnutí tříleté lhůty pro povinné zatížení prodeje staveb daní z přidané hodnoty po tzv. „podstatné změně".

„Stavebním pozemkem" rozumí zákon o DPH od ledna 2016 zjednodušené řečeno takový pozemek, na kterém je možné vybudovat stavbu spojenou se zemí pevným základem, a byly již učiněny určité kroky za účelem této výstavby (správní úkony, přípravné stavební práce). Převod takového pozemku podléhá DPH. Bez nadsázky lze říct, že mnoho pozemků, jejichž převod by byl v roce 2015 osvobozený, bude po lednu 2016 převedeno již včetně DPH na výstupu. Je ovšem obtížné určit přesné atributy pozemku, jehož převod bude nesporně od DPH v roce 2016 osvobozený (respektive, jehož převod bude bezesporu zdanitelný). Definice stavebního pozemku je totiž konstruována v zákoně o DPH natolik relativně, že umožňuje pokrýt celou řadu fundamentálně rozdílných pohledů na to, zda je převáděn stavební pozemek či nikoli. Níže uvádíme tři klíčové diskutabilní oblasti:

1. Jedná se o stavební pozemek, pokud je na něm obecně možné stavět a právě tato jeho vlastnost může vyvolat atraktivitu pro kupujícího (protože umožňuje realizovat jeho případný budoucí záměr výstavby)? Nebo pozemek může být stavebním až od okamžiku, kdy existuje záměr provést doposud blíže neurčenou výstavbu, v rámci níž by měly vyrůst stavby spojené se zemí pevným základem? Nebo pozemek může být stavebním až od okamžiku, kdy existuje záměr provést dostatečně konkretizované stavby spojené se zemí pevným základem?

2. V návaznosti na bod předchozí pak vzniká otázka, zda množina správních úkonů, o nichž se zákon o DPH zmiňuje, může být tvořena správními úkony buď již i ve fázích obecného územního řízení (zjednodušeně řečeno ve fázi přípravy pozemku na jeho možnost kdykoli jej v budoucnu zastavět až vznikne takový záměr), nebo pouze ve fázích správního řízení týkajícího se dostatečně konkretizované stavby. Podobné otázky si lze klást i při hledání množiny „stavebních prací" za účelem zhotovení stavby.

3. Je „správním úkonem" úkon činěný ve správním řízení (tj. např. i podatelem žádosti na příslušný správní úřad), nebo jde jen o konstitutivní správní akty správního orgánu (musí/nemusí být již v právní moci)?

Podle našeho názoru lze na tyto otázky nalézt uspokojivou odpověď jedině tak, že bude zákon o DPH vyložen ve světle judikatury Soudního dvora Evropské unie. Bez toho by jakýkoli pokus o interpretaci zákona o DPH byl odsouzen k neúspěchu.

Podobně obtížně vyložitelný je pojem „podstatná změna", který dopadá na uplatnění DPH při prodeji staveb, avšak není zákonem blíže definován. V principu zákon o DPH ukládá plátcům povinnost sledovat, zda stavby v jejich majetku prošly zásadnější rekonstrukcí - pokud by tomu tak bylo, byl by převod takových staveb po celé následující tříleté období povinně předmětem zdanění, jakkoli by rekonstruovaná nemovitost byla třeba i desítky let stará.

Generální finanční ředitelství zareagovalo na novou úpravu osvobození a vydalo metodickou informaci s úmyslem plátcům daně potřebná pravidla představit. Bohužel představy Generálního finančního ředitelství se zjevně nepodařilo zrealizovat; metodická informace mnohé spíše znejasňuje a doposud i to, co v zákoně o DPH působilo poměrně jednoznačně, bylo metodickou informací znepřehledněno. Lze tak opětovně podtrhnout, že jedinou cestou, jak se přiblížit smyslu a účelu nové úpravy osvobození převodu nemovitostí v zákoně o DPH, je evropská legislativa (konkrétně judikatura Soudního dvora Evropské unie).

Dobrou zprávou je, že nová úprava nedopadá na převod staveb nabytých před rokem 2013. V jejich případě budou aplikována nadále původní pravidla pro osvobození. Rovněž nová úprava nijak nemění pravidla pro převod čerstvě vybudovaných staveb (např. bytů a rodinných domů), zde bude daň z přidané hodnoty aplikována rovněž již notoricky známým způsobem (pokud dojde k převodu bytu do tří let po kolaudaci, bude uplatněna 21% DPH na výstupu, a v případě tzv. sociálních staveb DPH v sazbě 15 %).

Závěrem nezbývá než doporučit každý plánovaný převod nemovitosti z pohledu možného uplatnění osvobození od DPH včas dostatečně prověřit, neboť částka DPH v těchto případech nebývá zanedbatelnou.